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Si tratta di una facoltà, riconosciuta ad entrambe le parti che siglano l’atto, che consente di lasciare al notaio le somme che costituiscono il prezzo di acquisto, a tutela della bontà dell’acquisto stesso oppure per garantirsi l’adempimento di una certa obbligazione di una parte o il verificarsi di una certa condizione.

Perché, una volta acquistato l’immobile, esistono ancora pericoli?

Al momento della stipula il notaio verifica che non esistano gravami sull’immobile (ipoteche, pignoramenti, vendite di quote). Al momento delle firme, l’atto è valido tra le parti. La “sicurezza” fino alla data di stipula è piena responsabilità del notaio. Il problema sono i gravami “successivi” all’atto, che il notaio al momento della stipula non può conoscere.
La “certezza” definitiva dell’acquisto deriva infatti dalla trascrizione nei Registri immobiliari: esiste dunque un lasso di tempo, tra la stipula e la data di trascrizione nei Registri, nella quale potrebbero essere iscritti gravami (si pensi a un’ipoteca per mancato pagamento d’imposte), o, in caso di frode, che il venditore proceda a più vendite dello stesso immobile.
Secondo il principio di “opponibilità”, chi iscrive o trascrive per primo prevale sempre, quale che sia la data di stipula. Negli esempi fatti, l’acquirente, dopo aver sborsato il prezzo, non sarebbe proprietario “per il mondo” e dovrebbe rivalersi verso il venditore.

Il notaio non è tenuto a garantire anche questa sicurezza?

Con la registrazione telematica i notai italiani, unici al mondo, sono in grado di registrare e trascrivere anche in tempi molto brevi. La legge pone un termine di 30 giorni per la trascrizione, chiedendo comunque al notaio di farla “nel minor tempo possibile”. Molto dipende dalla organizzazione di studio e, a volte, dalla complessità della pratica. Ad ogni modo, secondo la Corte di Cassazione, una trascrizione è “tempestiva” in 3-5 giorni. Quindi, un notaio che rispetti tale termine è sicuramente diligente e tempestivo.

Come opera il deposito-prezzo?

L’acquirente lascia i titoli pari al prezzo d’acquisto nelle mani del notaio, il quale ha obbligo di versare le somme su un conto dedicato, impignorabile ed estraneo al regime patrimoniale del notaio e alla sua successione in caso di morte. Quindi le somme sono “targate” e intoccabili. Una volta registrato l’atto (all’Agenzia delle Entrate) con assolvimento delle imposte, e curata la trascrizione, il notaio mediante ispezioni ipotecarie verifica se ci sono gravami pregiudizievoli per chi compra. Se non ci sono, rilascia la somma in questione al venditore; in caso contrario, la restituisce all’acquirente, il quale potrà comunque agire per i danni e per recuperare le spese dell’atto e le imposte ormai versate. L’atto, infatti, resta valido, pur essendo l’acquisto inopponibile.

Quanto costa il deposito-prezzo?

È una prestazione di responsabilità: tenere in deposito somme a volte ingenti per alcuni giorni. Il costo è affidato alla sensibilità del singolo notaio e del cliente, anche tenuto conto della “importanza” e della “rischiosità” della pratica. Come il contratto preliminare, si tratta tuttavia di una tutela che chi compra, almeno quando ha poca conoscenza della parte venditrice, si può concedere.

Consiglia la stipula del preliminare?

Sempre. Il contratto preliminare è un momento delicatissimo, e la gestione di esso in forma pubblica assicurerebbe alle parti tutele generalmente assenti. Anzi renderebbe superfluo il deposito-prezzo.

Perché?

Perché il Notaio gia in sede di preliminare verifica la “bontà” dell’acquisto e quindi l’assenza di gravami. Inoltre, tutto ciò che accade dopo la trascrizione del preliminare non è opponibile alla parte promissaria acquirente. Se ad esempio dopo il preliminare, viene iscritta un’ipoteca sul bene, l’acquirente prevale comunque, purchè porti a termine il definitivo. Si chiama effetto c.d. prenotativo.